بیضایی: خانه های خالی با مالیات پر نمی شوند - وبلاگ ورساچه

به گزارش وبلاگ ورساچه، تهران (پانا) - بعد از حضور بانک ها در بنگاه داری ها و تبدیل خانه از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه ای، طرح مالیات بر خانه های خالی راهکاری است که دولتی ها به جد پیگر آن هستند تا شاید مرهمی بر زخم مسکن باشد اما کارشناس های حوزه اقتصاد این طرح را پیروز و کارشناسی نمی دانند.

چندی پیش معاون وزیر راه و شهرسازی گفته بود که از 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه، تعداد 900 هزار واحد مربوط به اشخاص حقوقی است. منظور از اشخاص حقوقی، بانک ها، دستگاه های دولتی و نهادهای عمومی است که معمولاً برای افزایش سرمایه یا مصون نگه داشتن آن در برابر تورم اقدام به خرید یا ساخت املاک مسکونی و تجاری می نمایند.

دولت از سال 1394 به فکر چاره جویی برای عرضه واحدهای خالی به بازار مسکن است که قانون مالیات های مستقیم را در آن سال به تصویب رساند و طبق ماده 169 مکرر این قانون، واحدهای خالی باید مشمول مالیات شوند اما این قانون معطل ماند تا اینکه آذرماه سال 1399 مجلس شورای اسلامی قانون مالیات بر خانه های خالی را ابلاغ کرد. قبل از آن هم وزارت راه و شهرسازی سامانه ای را برای درج اطلاعات سکونتی ایجاد نموده بود.

بعلاوه مالیات بر خانه خالی مهم است که متأسفانه میان سازمان مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی پاس کاری می گردد و اجرای کامل نشده است و همه این ها باعث شده این صنعت جولانگاه سرمایه گذارها باشد.

به هم خوردن عرضه و تقاضای مشکن منجر به نگاه سرمایه ای به مسکن شد

فرهاد بیضایی در گفت وگو با پانا درباره اینکه چه فرایندی طی شده که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای شده است، اظهار کرد: آنچه اتفاق افتاده این است که در گام اول، توازن میان عرضه و تقاضا تغییر کرد و دارایی ها به مراتب بیش از درآمدها و ارزش واقعی شان رشد کردند و این باعث شد نگاه سرمایه ای به مسکن تشدید گردد. در ادامه عرضه زمین از سوی دولت محدود شد و به تبع آن سهم زمین در قیمت تمام شده افزایش پیدا کرد. از آنجایی که منابع زمین محدود بود، در نهایت باعث شد مسکن به یک کالای سرمایه ای تبدیل گردد.

تبدیل مسکن از کالای مصرفی به سرمایه ای از دهه 70 تا 1400

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به فرایند تحولاتی که در حوزه مسکن اتفاق افتاده است، بیان کرد: در سال های بعد، افزایش تقاضای مسکن در کنار کاهش عرضه ای که اتفاق افتاده بود، توازن عرضه و تقاضا را تا حد زیادی به هم زد، این اتفاقات در دهه هفتاد افتاد. از دهه هشتاد هم بانک های خصوصی آمدند و سطح تقاضاهای سرمایه ای برای حوزه املاک و مستغلات را افزایش دادند زیرا می دیدند سودآوری خوبی وجود دارد و تقاضا در کنار عرضه کمی که در حوزه مسکن اتفاق می افتد، باعث شد سرمایه گذاری ها و نقدینگی مخصوصاً از سوی بانک های خصوصی وارد حوزه املاک و مستغلات گردد و این دو دهه بحث سرمایه ای شدن حوزه مسکن را تشدید کرد. برخلاف دهه شصت 80 درصد تقاضای بازار مصرفی بود. در دهه 80 و 90 این فرایند تغییر کرد و به جایی رسیدیم که اکنون 70 درصد بازار مسکن را تقاضاهای سرمایه ای تشکیل داده است.

وی اضافه کرد: باتوجه به عدم کنترلی که در بازار وجود دارد، همچنان سهم تقاضاهای سرمایه ای در بازار بالاست و تقریباً می توانیم بگوییم همچنان مسکن برای مردم یک کالای سرمایه ای است و برای اینکه این کالا مصرفی گردد باید اتفاقات زیادی اتفاق بیافتد.

مدل فعلی که تحت عنوان مشاورین املاک وجود دارد یک مدل کاملاً قدیمی و ناکارآمد است. علاوه بر این واسطه گری ها را باید تبدیل به واسطه خدمت کنیم و مشاورین املاک باید منافع شان به گونه ای تأمین گردد که از روی خدمتی که ارائه می دهند درآمد کسب نمایند و نه از روی درآمد مردم. این باعث می گردد واسطه های املاک ذی نفع باشند و برای افزایش قیمت در بازار انگیزه داشته باشند

اصلاح بازار مسکن ساختاری باشد نه شعاری

بیضایی درباره راهکارهایی مانند مالیات بر خانه های خالی برای تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه ای به کالای مصرفی اظهار کرد: صرفاً با موضوع مالیات بر خانه های خالی و مالیات های دیگری که مدنظر است، تکاپو به سمت مصرفی شدن مسکن رخ نمی دهد و حتماً باید به لحاظ ساختاری اصلاحاتی انجام گردد. حلقه مفقوده همه دولت ها این بوده که شعار اصلاح بازار مسکن را داده اند ولی هیچ گاه وارد حوزه اصلاح ساختاری بازار مسکن نشده اند. ما در چندین حوزه باید اصلاحات ساختاری را داشته باشیم که یکی از این حوزه ها، حوزه مالیاتی است که باید شفافیت سامانه املاک را در کنار آن داشته باشیم.

مدل مشاورین املاک یک مدل کاملاً قدیمی و ناکارآمد است

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در ادامه به راهکارهای مکمل برای مصرفی شدن خانه ها اشاره نمود و گفت: موضوع واسطه های حوزه املاک و مستغلات باید تغییر پیدا کند و به روز گردد. باید به سمت ساختارهای نوینی در حوزه واسطه گری پیش برویم. مدل فعلی که تحت عنوان مشاورین املاک وجود دارد یک مدل کاملاً قدیمی و ناکارآمد است. علاوه بر این واسطه گری ها را باید تبدیل به واسطه خدمت کنیم و مشاورین املاک باید منافع شان به گونه ای تأمین گردد که از روی خدمتی که ارائه می دهند، درآمد کسب نمایند و نه از روی درآمد مردم. این باعث می گردد واسطه های املاک ذی نفع باشند و برای افزایش قیمت در بازار انگیزه داشته باشند.

قبل از مالیات بر خانه های خالی باید مالیات بر املاک لوکس داشته باشیم

بیضایی اضافه کرد: ما نیازمند چندین سطح اصلاحات ساختاری در حوزه مسکن هستیم، از بحث مالیات گرفته تا هوشمندسازی بازار و تغییر ساختار واسطه گری بازار باید این اتفاق بیافتد. اکنون در قرن 15 هستیم و ابزارهای خوبی در حوزه IT داریم تا سامانه ها را در این حوزه توسعه دهیم و مردم با کمترین واسطه یا بدون واسطه به صورت ایجاد بازارهای هوشمند در املاک و مستغلات خدمات باکیفیت تری دریافت نمایند. این به بحث مصرفی شدن حوزه مسکن یاری می نماید. در واقع فقط مسئله در حد یک یا دو مالیات نیست، هرچند اثرگذارند و حتماً باید در دستورکار قرار گیرند و مهم تر از همه مالیات بر املاک لوکس مالیات بر درآمد سرمایه و دارایی هم هست که اثرگذاری بیشتری در بازار مسکن دارند.

سهم مهم بانک ها در خالی ماندن خانه ها

وی با اشاره به اینکه خانه های خالی لزوماً فقط متعلق به دولتی ها نیست، بیان کرد : اشخاص حقوقی مهمی هستند که در بازار مسکن دخالت می نمایند، مانند بانک ها و به خصوص بانک های خصوصی که از دهه هشتاد وارد شده اند و وجوهی املاک و دارایی و مستغلات شان را افزایش می دهند. در واقع اشخاص حقوقی به علت شرایطی که دارند، چندان هم ارتباطی با اجاره داری ندارند و لزوماً به خاطر حفظ دارایی های شان با توجه به منابعی که دارند، استفاده می نمایند و ریشه کنترل این ها بحث شفافیت و استفاده از ابزار مالیاتی است که انگیزه سوداگری و تقاضاگری در بازار را از اینها بگیرد.

مالیات بر خانه های خالی باید محلی و منطقه ای باشد نه عمومی

بیضایی درباره قدرت اجرایی اندازه مالیات تعریف شده برای خانه های خالی گفت: مالیات بر خانه های خالی یک مالیات تنظیمی است و بین همه مالیات هایی که در حوزه املاک و مستغلات وجود دارد، شاید موضوع مالیات بر خانه های خالی به خاطر بار سیاسی که پیدا نموده است، اهمیت دارد. من فکر می کنم تا مالیات بر درآمد سرمایه و مالیات بر املاک و مستغلات و دارایی هایی که دولت می تواند کسب کند یا حتی دارایی های لوکس به مراتب کارآمدی بیشتری نسبت به خانه های خالی دارد.

وی اضافه کرد: در جهان مالیات بر خانه های خالی عمومی نیست نه اینکه بی اثر باشد و مسلما در نقاطی مانند تهران یا شمال کشور قطعاً اهمیت دارد ولی مالیات بر خانه های خالی منطقه ای است. اکثراً شهرداری ها و دولت های محلی در مکان هایی که مسئله خانه خالی پررنگ گردد مثل همین تهران موضوع مالیات بر خانه های خالی را اجرایی می نمایند اما عمدتاً به عنوان یک مالیات ملی گرفته نمی گردد. من فکر می کنم پرداختن به موضوع مالیات بر خانه های خالی بهتر است به موضوع مالیات های کارآمدتر برویم مانند مالیات بر درآمد سرمایه که مجلس قرار بود بعد از تصویب مالیات بر خانه های خالی پیگیر آن باشد اما چنین نشده است.